Differenza tra Cancellazione Ipoteca ed Estinzione dell’Ipoteca, effetti del Decreto Bersani

Facciamo una premessa: prima dell’entrata in vigore della legge Bersani, per provvedere alla cancellazione dell’ipoteca in caso di mutuo estinto, il mutuatario doveva richiedere all’istituto erogante un strong>certificato di consenso alla cancellazione d’ipoteca, in seguito incaricare un notaio che provvedesse alla sua cancellazione dai pubblici registri; non era indispensabile cancellare l’ipoteca se decorsi venti anni a debito estinto. Tuttavia con la legge 31/01/2007 conosciuta come decreto Bersani BIS la procedura di cancellazione dell’ipoteca si è resa molto più snella, difatti con l’estinzione del debito automaticamente la banca fornisce al mutuatario un’attestazione dove viene indicata la data e l’avvenuta estinzione del mutuo e lo comunica direttamente in via telematica, entro 30 giorni, anche ai pubblici registri che provvederanno direttamente alla cancellazione dell’ipoteca, senza spese aggiuntive.

In particolare il comma 8-sexies dell’articolo 13 della legge Bersani 45/07, come modificato dalla legge finanziaria, in base al quale:

“Ai fini di cui all’articolo 2878 del codice civile, e in deroga all’articolo 2847 del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, anche se annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita”.

Quali sono i casi di estinzione automatica dell’ipoteca?

Come già enunciato la legge prevede che il periodo massimo di validità dell’ipoteca è 20 anni, se questa non è rinnovata, perde il suo valore legale. Ciò sta significando che seppur nei pubblici registri rimane l’annotazione, l’Istituto di Credito, cui l’ipoteca iscritta era a favore, non può vantare nessun diritto né dal mutuatario di origine, né dall’eventuale nuovo proprietario dell’immobile. Articolo 2878 del codice civile cita i casi in cui avviene l’estinzione dell’ipoteca:

  1. Con la cancellazione dell’iscrizione dai pubblici registri.
  2. Con il non rinnovo dell’iscrizione entro i termini previsti dall’articolo 2847 del codice civile (20 anni).
  3. Con l’estinzione dell’obbligazione.
  4. Con il Creditore che rinunci al credito garantito dall’iscrizione ipotecaria.
  5. Con il creditore che rinunci all’ipoteca stessa.
  6. Con il raggiungimento del temine a cui l’iscrizione ipotecaria è limitata.
  7. Con il verificarsi di una condizione prestabilita che risolve ed annulla l’ipoteca.
  8. Con il perire del bene prestato a garanzia ipotecaria.
  9. Con sentenza del Tribunale che ordina l’esproprio del bene ipotecato ordinando la cancellazione dell’ipoteca stessa.

Va ricordato che estinzione non equivale a cancellazione: con l’estinzione dell’ipoteca si ha l’annullamento dei suoi effetti, non può essere utilizzata, anche se formalmente continua a risultare (da ipoteca sostanziale ad ipoteca formale).

Prendendo in esame il punto “3” una volta che è fatto l’ultimo pagamento del mutuo e quindi il saldo, l’Istituto di Credito creditore non ha più nessun diritto sull’immobile prestato a garanzia ipotecaria. In sostanza l’immobile è libero da oneri, anche se il notaio non abbia modificato la trascrizione ipotecaria riportando l’estinzione del debito originario.

Nel caso pratico chi vuole vendere la propria casa se estinto il debito, non dovrà preoccuparsi di nient’altro, il notaio inoltre non dovrà imporre costi di cancellazione perché questa in automatico è estinta, ma se si facesse una visura ipotecaria sul bene si avrebbe il dubbio che essa esista ancora.

La procedura che consente di eliminare qualsiasi annotazione (se pur vuote nel contenuto), è la cancellazione di ipoteca, che in base al tipo di ipoteca si procede in maniera differente, (cancellazione ipoteca volontaria) (cancellazione ipoteca giudiziale).

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