Costi Estinzione Anticipata mutui con il Decreto Bersani

In questo articolo parleremo dei costi da sostenere in caso di estinzione anticipata totale o parziale del mutuo, treatment in seguito alle modifiche apportate grazie all’entrata in vigore del Decreto Bersani (Legge n° 40 del 2 Aprile 2007).

La legge prevede che per i contratti di mutuo stipulati dopo il 02/02/2007 finalizzati all’acquisto o ristrutturazione degli immobili destinati ad abitazione principale per le persone fisiche, pills non devono essere applicate penali di estinzione del debito residuo da pagare all’istituto erogante; le clausole contrattuali riguardante le penali non devono nemmeno essere menzionate nel contratto di mutuo, caries pena la loro inefficacia e nullità.

Per i mutui stipulati in data antecedente al 02/02/2007 riportanti sul contratto le penali di estinzione (parziale e/o totale), la legge prevede una riduzione di tali penali. In data 02 Maggio 2007 l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) in accordo con le Associazioni dei Consumatori hanno stabilito l’entità delle penali in caso di estinzione parziale o totale del mutuo. L’accordo tiene in considerazione il tipo di tasso applicato al mutuo (tasso variabile, fisso o misto), la data di stipulazione del contratto ed il periodo residuo di ammortamento. In altri termini abbiamo che:

Per qualsiasi tipo di mutuo (variabile, fisso, misto) stipulato prima del 31/12/2000:

si hanno i seguenti valori riferiti alla penale da applicarsi in caso estinzione, in ordine al momento in cui si vuole estinguere, le penali massime applicabili sono:

  • 0% (zero) durante ultimi due anni di ammortamento del mutuo;
  • 0,20% nel terz’ultimo anno di ammortamento;
  • 0,50% in tutti gli altri casi.

Per i mutui a tasso variabile stipulati dopo il 01/01/2001:

valgono gli stessi valori sopra riportati. Nel caso in cui il contratto in essere riporta delle percentuali uguali o addirittura inferiore al limite imposto subentra la cosiddetta “clausola di salvaguardia” ovvero viene applicato uno sconto pari allo 0,20% da sottrarsi alla percentuale preventivamente stabilita dal contratto originario. In termini numerici ad esempio se si decide di estinguere in un periodo prima del terz’ultimo anno di fine ammortamento ovvero nel quart’ultimo anno, qualsiasi penale prevista dal contratto non avrebbe efficacia in quanto si applica la penale dello 0,50%, se la penale prevista invece è pari allo 0,50% o addirittura inferiore a questa si sottrae lo 0,20%.

Per i mutui a tasso fisso stipulati dopo il 01 Gennaio 2001 abbiamo:

  • 0% negli ultimi due anni di fine ammortamento;
  • 0,20% durante il terz’ultimo anno di ammortamento;
  • 1,50% dalla seconda metà del periodo di ammortamento fino al terz’ultimo anno;
  • 1,90% nella prima metà del periodo di ammortamento.

Anche in questo caso è prevista una “clausola di salvaguardia
ovvero se la penale di estinzione stabilità dal contratto originario è pari o inferiore ai valori sopra riportati si applica una riduzione dello 0,25% in caso di penali superiori o uguali all’1,25%; mentre la riduzione sarà pari allo 0,15% con le penali sotto il valore dell’1,25%.

Per i mutui a tasso misto stipulati in data successiva al 01 Gennaio 2001:

valgono le stesse regole sopra descritte, ovvero nel caso in cui il mutuo si trova nella fase di ammortamento a tasso variabile varranno le soglie limite stabilite per i mutui a tasso variabile, diversamente a quelle stabilite per quelle del mutuo a tasso fisso. Per i mutui a tasso miscelato ovvero in presenza di un tasso composto da una da una quota a tasso fisso e l’altra a tasso variabile, le singole quote di debito saranno assoggettate alle due distinte regole sopra descritte.

Si fa presente inoltre che l’adeguamento delle soglie limiti previste per le penali di estinzione, non si aggiorneranno in automatico ma è necessario presentare un’istanza di adeguamento da inoltrare al proprio Istituto di Credito a cui si rimanda per qualsiasi delucidazione.

Il debitore che riscontrasse nel proprio contratto una quota superiore avrà così la facoltà di richiedere ed ottenere dalla banca la rinegoziazione della condizione, riducendola fino al massimo consentito. Quindi in caso in cui le percentuali e costi di penale estinzione anticipata del mutuo siano da contratto minori a quelle previste dall’accordo, si procede ad una ulteriore riduzione del costo.

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