Cosa Fare in caso di Erogazione Differita del Mutuo

In considerazione del fatto che molti istituti bancari non prevedono l’erogazione contestuale delle somme al rogito, occorre proporre soluzioni per affrontare questa situazione che per molti utenti può essere un vero e proprio ostacolo per accedere al mutuo.

Se durante la fase di consultazione con la propria banca si viene a conoscenza che il proprio istituto opta per la sola erogazione differita del mutuo, è opportuno comunicare tempestivamente tale situazione al venditore dell’immobile e trovare un qualsivoglia compromesso. La chiarezza con la controparte è essenziale per il buon esito dell’operazione, sarà, infatti, difficile convincere la controparte a concludere la cessione dell’immobile senza che abbia contemporaneamente in mano i soldi se questo era stato il precedente accordo.

È opportuno quindi che ancor prima del compromesso verificare le condizioni che la banca pone per l’erogazione del mutuo e il versamento delle somme al venditore. Soprattutto se si tratta di erogazione differita farlo presente al venditore e riportare le modalità e le condizioni con cui verrà fatta la consegna del denaro già nella proposta di acquisto e nell’atto preliminare di compravendita.

Se precedentemente avvisato, il venditore potrà consultarsi con le proprie persone di fiducia e verificare l’usualità della procedura e quindi la buona fede dell’acquirente, ciò si traduce quasi sempre nella concessione da parte del venditore delle condizioni previste dalla banca, l’acquirente riceve l’ordine di effettuare un bonifico irrevocabile su un conto corrente indicato dal venditore, quindi di ricevere le somme successivamente alla firma dell’atto notarile.

Nonostante il mutuatario si impegni ad effettuare un versamento irrevocabile il venditore anche in considerazione del fatto che il denaro potrebbe transitare sul conto corrente del mutuatario può non accettare tale condizione e ritenersi solo soddisfatto con una transazione che vede l’immediata consegna delle somme.

Alcuni istituti di credito per risolvere tale problema consentono al mutuatario l’accesso ad un prefinanziamento. Tale prefinanziamento viene concesso per un brevissimo arco temporale (il tempo del consolidamento dell’ipoteca o poco più) e per un importo vicino a quello dello stesso mutuo. Naturalmente tale operazione comporterà il sostenimento di alcuni costi a carico del mutuatario ma in cambio avrà il benestare dell’acquirente e quindi la conclusione della compravendita.

Se invece la banca a cui vi siete rivolti per la concessione del mutuo non vi fornisce la possibilità del ricorso al prefinanziamento, potrete concordare con il venditore la stipulazione differita tra il contratto di compravendita e l’atto del mutuo.

Ciò comporta prima la stipulazione del contratto di mutuo, i soggetti chiamati ad intervenire ( il mutuatario, il venditore, il notaio e il mutuante) si recheranno in banca per la firma del mutuo, il venditore in quanto ancora proprietario dell’immobile firmerà anch’egli l’atto come concessore di ipoteca. Difatti il venditore acconsente all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita e non assumerà nessun obbligo nei confronti dell’istituto di credito. Dall’altra parte il mutuatario si impegna irrevocabilmente ad accreditare le somme spettanti al venditore sul conto da quest’ultimo indicato.

Le somme saranno disponibili non appena avverrà il consolidamento dell’ipoteca, circa 10 giorni, si potrà dunque sottoscrivere il contratto di compravendita e rendere contestualmente disponibili le somme al venditore.

Da un lato il venditore sarà sicuramente tutelato da ogni eventuale rischio in quanto rimane proprietario dell’immobile fino all’atto di compravendita, inoltre prima di questo viene indicato come beneficiario del mutuo; per cui solo se tutto va a buon fine, quindi dopo che viene verificato che l’ipoteca non è assoggettabile a revoca fallimentare, la banca procederà al rilascio delle somme.

Dall’altro lato invece l’acquirente ancor prima di diventare proprietario dell’immobile si è obbligato ad effettuare un versamento irrevocabile delle somme.

Quindi è il venditore ad aver maggior tutela, se nel corso dell’operazione dovessero verificarsi problemi, la banca non provvederà all’accredito delle somme relative al mutuo e se nel frattempo è stata iscritta l’ipoteca questa potrà essere cancellata. È pur vero che il venditore dovrà farsi carico di alcune spese prima della compravendita ma è anche vero che potrà sostenerle usando l’eventuale l’anticipo ricevuto, e tutto ciò con una maggior tranquillità.

Riassumendo se la banca consente la sola erogazione differita, il mutuatario in accordo con il venditore può optare:

  1. Per il versamento differito delle somme rispetto all’atto notarile, riportando condizioni e modalità di esborso negli atti preliminari;
  2. Il mutuatario potrà in alternativa ricorrere al prefinanziamento mettendo subito a disposizione del venditore le somme contestualmente all’atto;
  3. In fine si può scegliere di stipolare l’atto di compravendita successivamente alla stipula del mutuo.