Estinzione Totale o Parziale del Mutuo: Procedura e Modalità

Art. 40 del Testo unico bancario prevede che il mutuatario può estinguere parzialmente o totalmente il debito residuo di un mutuo. Tale opzione prevista nei contratti di mutui comporta una spesa o penale calcolata su base percentuale sul debito residuo, d’altro canto permette il risparmio degli interessi non valutati.

Esempio: se il debito residuo risulta essere di 150.000,00 euro ed è prevista una penale del 2% per estinzione anticipata, il mutuatario dovrà versare oltre ai 150.000,00 euro anche 3.000,00 euro di penale.

Alcune banche inoltre, oltre ad applicare la percentuale prevista, somma eventuali spese per la chiusura del rapporto. Queste spese a volte sono di minore entità e comunque previste solo nel caso in cui siano riportate in modo dettagliato nelle condizioni del contratto di mutuo stipulato in precedenza.

Le spese richieste dalla banca o istituto erogatore, nella fase di estinzione parziale o totale del capitale residuo, risultano differenti anche nel caso in cui il mutuo sia a tasso variabile o fisso. Sulla scorta di quanto esposto si evidenzia che nel caso del mutuo a tasso fisso le indennità previste sono maggiori rispetto al mutuo a tasso variabile, mentre nel caso dei mutui a tasso misto bisogna tener conto in quale fase di ammortamento ci si trova in caso estinzione anticipata, se a tasso fisso o a tasso variabile.

Con l’introduzione del D.L. nr. 7 del 31/01/2007 meglio conosciuto come Decreto Bersani successivamente convertito nella Legge nr. 40 del 02/04/2007 stabilisce la nullità delle clausole contrattali in materia di costo o penale di estinzione nel caso in cui:

il contratto di mutuo è stato stipulato in data posteriore al 02/02/2007.

Il mutuo o finanziamento è stato richiesto allo scopo di comprare o ristrutturare l’immobile destinato ad abitazione o per svolgere la propria attività lavorativa.

La legge prevede inoltre che per i mutui stipulati prima del 02/04/2007 sempre per acquisto della casa o immobile destinato alla propria attività lavorativa, sia applicato una quota di penale ridotta con un limite massimo prestabilito. Tale agevolazione è prevista anche per i mutui che derivano da un accollo di un contratto già esistente.

In taluni casi non è detto che estinguere il debito residuo sia un’azione giusta per ridurre il costo del mutuo e risparmiare denaro. Tutto dipende in quale fase ci troviamo nella restituzione del debito, se nella fase iniziale, intermedia o finale, ovviamente sono situazioni soggettive. Ad esempio se ci troviamo di fronte ad un mutuo calcolato secondo un piano di ammortamento francese, avremo le rate per i primi anni composte principalmente da interessi passivi e se si decidesse di estinguere il debito residuo quando ormai mancano pochi anni al rimborso totale, bisogna tener conto che ormai gli interessi sono stati totalmente pagati alla banca, quindi l’estinzione in questi casi risulterebbe un’azione poco conveniente in quanto le rate sono formate solo da capitale residuo e non più interessi.

Oltre ad estinguere il debito, il mutuatario dovrà cancellare l’ipoteca iscritta sull’immobile, questa operazione comporta ulteriori spese.

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