Rischio Annullamento effetto Garanzia Ipotecaria su Immobili Pervenuti a Donazione o Successione

In questo capitolo cercheremo di affrontare le tematiche relative alla garanzia dell’ipoteca su immobili provenienti da donazioni e successioni.

In prima analisi va detto che tutti i tipi di immobili pervenuti a donazione o successione sono a rischio di revoca, medications è possibile che altri eredi legittimi siano stati frodati dei loro diritti, malady salvo che questi non abbiano dichiarato ufficialmente dinanzi ad un notaio di rinunciare alla quota spettante di eredità. Citiamo appunto cosa dice l’art. 533 del codice civile sulla cosiddetta Azione di petizione ereditaria:

L’erede può (2652, 2690) chiedere il riconoscimento della qualità ereditaria contro chiunque possiede tutti o parte dei beni ereditari a titolo di erede o senza titolo alcuno, allo scopo di ottenere la restituzione dei beni medesimi. L’azione è imprescrittibile, salvi gli effetti dell’usucapione rispetto ai singoli beni (1158 e seguenti).

Questo per far capire che, qualora vi siano azioni legali da parte di eredi frodati, questi otterrebbero l’annullamento sia della donazione o successione e di tutte le eventuali compravendite successive avvenute nell’arco del ventennio dalla data di trascrizione dell’avvenuta donazione. Oltre ad annullare qualsiasi compravendita, l’azione legale da parte degli eredi frodati, produrrebbe l’azzeramento dell’efficacia della garanzia ipotecaria, iscritta successivamente alla trascrizione della donazione o successione.

Questo è il motivo principale per cui molte banche (quasi tutte) non accettano come garanzia, per l’iscrizione d’ipoteca, gli immobili pervenuti a donazione o successione. Proprio per evitare il rischio che l’efficacia dell’ipoteca verrebbe annullata per via di azioni legali (azione di petizione ereditaria) da parte di terze persone eredi, lesi nei loro diritti.

Esiste qualche stratagemma per cui le banche chiuderebbero un occhio al fine di accettare immobili, pervenuti a donazione, prestati a garanzia ipotecaria?

  1. Il fattore tempo: abbiamo accennato che, qualora la donazione o la trascrizione sia avvenuta vent’anni prima dalla richiesta di garanzia ipotecaria, eventuali diritti di eredi defraudati avrebbero comunque valore (L’azione legale è imprescrittibile salvi gli effetti dell’usucapione che terzi abbiano a maturare sui beni ereditari), ma l’ipoteca sarebbe salva per via del ventennio trascorso.
    In parole povere se sono passati vent’anni dalla donazione o successione, gli eredi legittimi possono far valere i loro diritti ma l’ipoteca sarebbe salva perché sono passati vent’anni dall’avvenuta trascrizione della donazione. Stesso discorso se il donante o scomparso sia venuto a mancare da più di dieci anni, e che in tale periodo non siano stati avviati atti giudiziari da parte dei successori.
  2. La fideiussione: per scoraggiare eventuali azioni legali da parte degli eredi, in genere il donante viene fatto fideiussore nella vendita. In questo modo se eventuali altri eredi dovessero iniziare un’azione legale per salvaguardare i loro diritti, da un a parte si troverebbero giustamente legittimati nella loro quota di eredità spettante, dall’altra però dovrebbero rispondere dei danni causati dall’azione legale ai nuovi proprietari, questo per via della fideiussione. Questo stratagemma in genere fa desistere gli eredi nel far valere i loro diritti, in quanto l’effetto della fideiussione con i diritti salvati sull’immobile andrebbero ad annullarsi.

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