La Perizia Immobiliare, Redatta dal Perito Incaricato per la Stima Immobile

A chi richiedere la valutazione dell’immobile?

La valutazione di un’immobile viene affidata al perito; mentre nel passato a rivolgersi a tale figura erano essenzialmente le banche e professionisti, ailment oggi a richiederne la consultazione sono sempre più i privati famiglie e piccoli proprietari. Questo perché conoscere il corretto valore del proprio immobile o dell’immobile oggetto di acquisto o locazione permette di ridurre alcune spese e perdite di tempo.

Chi è il perito?

Innanzitutto occorre chiarire chi è il perito, condom il perito è un professionista specializzato nella valutazione di beni immobili e diritti reali. Può essere Iscritto all’albo dei periti ed esperti della Camera di Commercio ma questa non è condizione necessaria affinché un perito possa esercitare la propria attività professionale. L’iscrizione ha solo la funzione di far conoscere i periti che sono stati ritenuti idonei ad esercitare tali attività di tipo pratico e ad effettuare perizie. Possiede un’abilitazione professionale con operatività più ampia: è un geometra, breast un architetto, ingegnere o agente immobiliare.

Cosa fa il perito?

Il perito determina il valore dell’immobile seguendo procedure e regole complesse utilizzate e condivise internazionalmente. La valutazione dell’immobile viene effettuata misurando la superficie dell’immobile sia quella principale che quelle accessorie, seguendo criteri standard e tabelle di riferimento conoscendo bene il mercato della zona in cui è sito l’immobile. Il perito ha come strumento il codice delle valutazioni (tecnoborsa) il quale contiene linee guida per una corretta valutazione dell’immobile, schemi di perizie tipo, non solo per le perizie immobiliari per richieste di mutuo ma anche per la redazione di perizie a rivalutazioni di immobili a bilancio e per divisione di patrimoni ereditari su immobili con destinazione d’uso residenziale, commerciale, artigianale, direzionale, industriale e per terreni edificabili con qualsiasi destinazione.

Solitamente per effettuare la perizia immobiliare il perito necessita dei seguenti documenti: le planimetrie catastali, la visura catastale, l’atto di provenienza, la concessione edilizia, l’abitabilità e l’agibilità, le avvenute varianti o DIA, gli eventuali condoni o sanatorie. Qualora il richiedente della perizia non disponga di tale documentazione, la richiesta agli uffici competenti di tali documenti da parte del perito potrebbe incrementare il costo della perizia.

Per chi lavora il perito?

Il perito viene incaricato di effettuare stime su qualunque immobile, la richiesta può prevenire da un privato che richiede la valutazione per una compravendita, locazione o successione; da una banca per concessione mutuo o valutazione immobile in bilancio; dal tribunale come consulente di cause civili o fallimentari, ove è richiesta la valutazione di immobili.

Quando rivolgersi al perito?

Si consiglia la consulenza del perito ogni qualvolta si necessita di una valutazione imparziale e oggettiva di un’immobile (perizia di stima). Essa è consigliata soprattutto in caso di compravendita in quanto evita perdita di denaro dando garanzia al venditore che l’immobile venga venduto al giusto prezzo così come viene garantito all’acquirente il giusto prezzo da pagare per quell’immobile. Anche in caso di locazione il locatario ha tutto l’interesse di conoscere il giusto valore locativo di mercato. La perizia è inoltre indispensabile nella richiesta di mutuo, rappresenta una garanzia sul valore cauzionale dell’immobile e sulla regolarità urbanistica dell’immobile entrambi necessari per l’iscrizione dell’ipoteca e concessione del mutuo, analizzeremo pertanto i punti fondamentali dei compiti del perito:

  1. Identificazione dell’immobile: per avere certezza che il’immobile soggetto a perizia sia lo stesso di quello destinato ad ipoteca, è necessario oltre a conoscerne l’indirizzo anche i dati catastali, reperibili presso il Catasto, agenzia del territorio.
  2. Valore dell’immobile: come già spiegato precedentemente in “cosa fa il perito?” per la determinazione del valore dell’immobile bisogna specificare che esistono sostanzialmente due tipi di stime, la stima commerciale e la stima cauzionale, la prima si intende per il prezzo normale del bene realizzabile con la vendita, la stima cauzionale si ottiene con il valore commerciale moltiplicato per un coefficiente pari al 90/95% (coefficiente che rappresenta non uno stato normale ma in caso di vendita forzata del bene). Inoltre al perito può essere richiesto il valore di ricostruzione a nuovo, ottenibile dal costo di costruzione dell’immobile, senza tenere conto quindi del valore del terreno in cui insiste e delle opere di urbanizzazione. Tale valore di ricostruzione a nuovo viene richiesto generalmente per conoscere l’importo da assicurare mediante una polizza incendio e scoppio. Nel caso in cui invece la perizia viene richiesta per immobili in fase di costruzione o ristrutturazione, essa dovrà essere ogni volta redatta in base all’evolversi del valore dovuto all’avanzamento dei lavori.
  3. Regolarità edilizia dell’immobile: Gli immobili prestati a garanzia devono essere regolari dal punto di vista urbanistico (non è possibile ipotecare un immobile abusivo, né tantomeno parzialmente abusivo), pertanto il perito dovrà accertare scrupolosamente e certificare la regolarità edilizia del bene da ipotecare.
  4. Commerciabilità dell’immobile: da tenere in considerazione sopratutto nei casi in cui l’immobile è ubicato in una zona dove la compravendita immobiliare è di scarso interesse, o quando l’immobile prestato a garanzia ha caratteristiche non comuni. Le banche preferiscono ed accettano come garanzia, immobili in cui la loro destinazione sia a scopi abitativi (categoria catastale A), e che le loro caratteristiche permettono di utilizzarla in tale ambito.

I costi della perizia

I costi della consulenza dipendono dal valore e dalle caratteristiche dell’immobile. La parcella è inoltre influenzata dalla complessità della stima sintetica ed analitica. Generalmente per un appartamento di valore medio il costo della perizia oscilla dai 200 e 600 euro.

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