Stipula di una Polizza Fidejussoria per Ottenere un Mutuo al 100% del Valore dell’Immobile

Solitamente gli istituti di credito concedono un mutuo ipotecario per un importo non superiore all’80% del valore degli immobili ipotecati o del costo dei lavori da eseguire su di essi, in osservanza dell’art. 38 del D.lg. n. 385/93 “Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia”, per poter accedere al beneficio del consolidamento abbreviato (10 giorni) dell’ipoteca. Articolo riguardante il credito fondiario, nel quale si evince che la Banca d’Italia in conformità alle delibere del CICR stabilisce il massimo dell’importo finanziabile.

Con delibera del CICR del 22/04/1995 viene evidenziato l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario, che equivale all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Nella stessa delibera viene poi specificata la possibilità di erogare finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile, apportando le dovute garanzie integrative.

Questo vuol dire che se c’è una compagnia assicurativa che si impegna al rimborso di parte del debito erogato dalla banca nel caso in cui il mutuatario risultasse insolvente, dietro stipula di una polizza assicurativa fideiussoria, la banca potrebbe concedere un mutuo al 100% del valore dell’immobile.

La stipula di una polizza di questo tipo viene ideata da compagnie assicurative in convenzione con la banca a cui si richiede il mutuo, naturalmente i costi ad essa connessi sono a carico del mutuatario.

La sottoscrizione di un’assicurazione fideiussoria incide sui costi per l’erogazione del mutuo per circa lo 0,2 per cento della somma assicurata che la compagnia si impegna a garantire (vale a dire la parte eccedente l’80% del valore dell’immobile), tenendo conto della durata del finanziamento.

ESEMPIO: valore immobile 200.000 Euro, mutuo erogato di durata 30 anni al 100%, somma assicurata tramite polizza fideiussoria 40.000 Euro (200.000 – 80%), costo della polizza 40.000 X 0,2% x 30 = 2400 Euro.

Alcune banche richiedono che tale stesa vada pagata dal cliente in anticipo all’atto notarile; altri istituti invece preferiscono farsi carico del costo dell’assicurazione per poi rifarsi sul mutuatario tramite un aumento del tasso di interesse con cui viene concesso il mutuo.

In questo secondo caso l’incidenza dei costi dell’assicurazione sulla richiesta di mutuo sarà molto più pesate. Difatti i tassi di interesse possono subire un incremento che può andare dallo 0,25% allo 0,50% a secondo se si tratti di mutui al 95% o al 100% dell’immobile.

ESEMPIO: Supponiamo un tasso di interesse base del 4,3% per un mutuo di 30 anni al 100% per un valore di 100.000 euro:

  1. nel caso di pagamento anticipato del costo della polizza da parte del cliente avremo un costo polizza di 20.000 x 0,20% x 30 = 1200 Euro, e un importo rata mutuo a 30 anni di 101200 al 4,3% di 500 Euro.
  2. nel caso di pagamento da parte della banca l’importo della rata del mutuo 100.000 al tasso che diventa del 4,8% è di 524 Euro, 24 Euro in più a rata che moltiplicate per il numero delle rate diventa 8600 euro.

Va poi aggiunto che se è la banca ad anticipare i costi della polizza a discapito di un tasso del finanziamento maggiore, nel caso di estinzione anticipata anche la penale sarà più elevata in quanto deve ricoprire i costi della polizza sostenuti ed anticipati dalla banca non rimborsabile.