Come Funziona il Prefinanziamento (Costi e Meccanismi) per Richiedere l’Anticipo del Mutuo

Le spese che si sostengono prima dell’erogazione del mutuo spesso sono consistenti e mettono i richiedenti in difficoltà; pensiamo ad esempio alla caparra o acconto da versare per l’acquisto dell’immobile, malady parcelle per progetti e consulenze destinate a geometri architetti ecc., discount anticipi per l’ordine dei materiali per la stessa messa in opera, psychiatrist acconti per l’avvio dei lavori. Costi e spese tangibili la cui copertura è richiesta prima dell’esborso del mutuo.

Discorso diverso riguarda l’esigenza di denaro per pagare l’acquisto di per se non riconducibile a spese “extra”. E’ il caso dell’erogazione differita del mutuo, vale a dire non si riesce ad avere l’intera somma necessaria per la compravendita nei tempi necessari per soddisfare il venditore. Il venditore sovente si ritiene soddisfatto se al momento in cui cede il bene viene pagato delle somme a lui spettanti, quindi al momento dell’atto notarile il venditore deve vedersi accreditare l’intero importo.

Sia nel primo caso spese parziali da coprire prima dell’erogazione del mutuo che nel secondo disponibilità immediata delle somme necessarie per l’acquisto, alcuni istituti di credito si sono attrezzati con diversi strumenti, mettendo a disposizione dei propri clienti una sorta di prefinanziamento.

Nel primo caso posto in esame se il mutuatario in attesa che la banca gli eroghi il finanziamento concesso fa richiesta di una moderata anticipazione delle somme destinata alla copertura di spese immediate quale anticipi per l’acquisto o acconti per l’avvio ai lavori, la banca è ben propensa a concederli.

Questo si traduce nel’apertura di un fido per un determinato importo, concedendo dunque uno scoperto di conto corrente, che verrà poi risanato una volta messe a disposizione le somme relative al mutuo richiesto. Il cliente preleverà le sole somme a lui necessarie su questo conto corrente che però non ha disponibilità, quindi andando in rosso. Il ricorso a tali prelevamenti va moderato in quanto oltre al pagamento degli interessi passivi che non sono quelli del mutuo, la banca addebiterà trimestralmente anche le commissioni sul massimo scoperto, una percentuale che viene applica sul massimo saldo passivo raggiunto. E’ consigliabile analizzare bene tale soluzione soprattutto se si dovranno prelevare grosse somme in quanto l’incidenza delle commissioni di massimo scoperto saranno consistenti, informarsi dunque sul loro ammontare e provare dunque a raggiungere un compromesso. Va poi sottolineato che la CMS non viene considerata nel tan e nel taeg ed è dunque fuori dal rilevamento del valore limite di usura.

Nel secondo caso si tratta più che altro di evitare la solita sceneggiata del gatto che si morde la coda del tipo: “Mi occorre un mutuo per avere casa – io il mutuo non te lo do se prima non hai la casa”. In accordo con il venditore l’acquirente può seguire una serie di astuzie per superare tali ostacoli vale a dire la stipulazione differita tra l’atto di compravendita e del mutuo. Altrimenti se la banca lo concede si può ricorrere anche qui al prefinanziamento, il modus operandi è lo stesso di prima si tratta di una concessione di fido ma in questo caso l’importo dovrà essere elevato perché si andrà ad anticipate quasi la totale somma del mutuo. In considerazione del fatto che si andrà a prelevare sul conto un’elevata somma per almeno 10 giorni (il tempo necessario per l’accertamento dell’ipoteca e l’accredito delle somme del mutuo) ad un interesse spesso il doppio di quello a cui viene concesso il mutuo i costi salgono vertiginosamente, nella speranza poi che la banca non applichi anche in tali casi la commissione di massimo scoperto, che diventerebbe in tal caso assai salata.