La Surroga del Mutuo o Portabilità (Costi, Riferimenti Normativi e Consigli Pratici)

L’accesso al credito non è sempre facile soprattutto se si tratta di mutuo, le garanzie e le condizioni che le banche richiedono spesso ostacolano il cliente negando il finanziamento. Il soggetto si trova dunque condizionato nella scelta ed indotto ad accettare condizioni a lui non troppo favorevoli pur di poter ottenere il mutuo. Il variare delle condizioni economiche del mercato di riferimento e anche la maggior concorrenza fra i vari istituti di erogazione porta sempre più ad un’offerta differenziata di tali prodotti: mutui diversi tra loro, a tassi fissi variabili o misti, mutui che prevedono la sospensione delle rate in determinate condizioni; mutui che prevedono la variazione dell’importo della rata e la durata del mutuo. Finalmente condizioni diverse che meglio si adattano alle singole esigenze e la durata del mutuo abbastanza elevata fa si che si possano valutare diverse e nuove offerte rendendo appetibile il cambiamento verso mutui migliori.

Se dunque prima della scadenza del mutuo il mutuatario trova presso un’altra banca un mutuo a condizioni migliori del precedente, può chiedere di spostare la sua situazione debitoria dal primo istituto al successivo che gli concederà il nuovo mutuo. Tale operazione prende il nome di surroga o procedura di surrogazione ed è divenuta accessibile con la Legge n.40 del 2007, legge Bersani, la quale prevede che sia nullo qualsiasi patto o clausola che impedisca l’esercizio di tale operazione o che la renda onerosa. L’ipoteca inerente all’immobile in questione non verrà cancellata e poi riaccesa ma semplicemente fatta slittare sul nuovo mutuo, tutti i diritti inerenti a tale garanzia saranno a favore nel nuovo istituto di credito. Il mutuante surrogato subentra dunque nell’ipoteca e nelle altre garanzie accessorie sia personali che reali. Inoltre la portabilità dell’ipoteca permetterà il trasferimento del mutuo senza dover sopportare ulteriori costi notarili. Ad atto perfezionato verrà inserita una annotazione ai margini dell’ipoteca dell’avvenuta surroga o portabilità

La procedura e abbastanza semplice, la banca subentrante provvederà a comunicare alla banca originaria l’avvenuta richiesta effettuata dal mutuatario di spostare la sua situazione debitoria, e concorderanno una data per provvedere alla formalizzazione dell’operazione. La nuova banca oltre a fissare la data per la formalizzazione della surroga, chiederà un resoconto della situazione debitoria residua del mutuatario alla data fissata; La banca originaria dovrà provvedere a comunicare tali dati entro 10 gg. lavorativi e confermare la data in cui avverrà l’atto. La banca subentrante provvederà dunque alla data indicata ad effettuare un atto unico tramite scrittura privata autenticata o atto pubblico, è dunque richiesta la presenza di un notaio. In tale atto verrà riportato il nuovo contratto di mutuo, la quietanza di pagamento con la situazione debitoria del mutuatario della banca originaria e il consenso del mutuatario alla surroga e all’annotazione della surroga sull’ipoteca. L’annotamento della surroga potrà essere richiesto al conservatore allegando copia autentica dell’atto di surroga senza formalità. La banca subentrante provvederà sostituendosi al mutuatario a saldare il debito residuo del primo mutuo e si sostituirà alla banca originaria diventando creditrice verso il mutuatario e vantando tutti i diritti ad esso inerenti. Il mutuatario a sua volta dovrà versare le rate del mutuo alle condizioni stabilite dal nuovo contratto alla banca subentrante.

Naturalmente effettuare l’operazione di surroga sarà vantaggiosa se le condizioni contrattuali del nuovo mutuo sono migliori. Con la surroga si potranno cambiare oltre alla banca che eroga il finanziamento anche la tipologia di tasso, passare per esempio da un mutuo a tasso variabile ad un mutuo a tasso fisso, passare al misto o viceversa. Si potrà ottenere un tasso dello stesso tipo ma con spread più basso e si potrà variare la durata del finanziamento e ottenere una rata più bassa, ecc.

L’importo finanziato dovrà però corrispondere al debito residuo del precedente mutuo. Se dunque serve un mutuo di importo superiore rispetto al debito residuo del vecchio mutuo si dovrà effettuare un ulteriore contratto indipendente od optare per la semplice sostituzione del mutuo con l’accollo in entrambi i casi di tutti costi notarili ed altri oneri derivanti. Paragonando questi due casi la sostituzione potrebbe risultare più conveniente in quanto la banca non dovendo accollarsi alcuni costi relativi alla surroga concederà tassi migliori. Se però si tratta di mutuo relativo a seconda casa si deve tener conto dell’imposta sostitutiva del 2% e quindi la surroga con contratto integrativo potrebbe rimanere la scelta migliore.

I costi per accedere alla surroga sono nulli:

non essendoci la cancellazione dell’ipoteca non ci sono costi notarili, inoltre la vecchia banca non può richiedere penali e commissioni per l’estinzione del mutuo anche se presenti nel contratto; al cliente non possono essere imputati da entrambi gli istituti alcun tipo di commissione ed oneri di qualsiasi natura, non ci sono neppure i costi relativi all’imposta sostitutiva, e rimangono i benefici fiscali del mutuo iniziale; La parcella notarile dovuta per l’autenticazione della sottoscrizione della surroga (portabilità) o per la redazione dell’atto di surroga sono a carico del mutuante subentrante; non vi sono spese di istruttoria o relative ad accertamenti catastali, esse vengono effettuate tramite procedure interbancarie volte alla riduzione al minimo dei tempi di adempimento e dei costi (Legge n.244 del 2007); non vi è la necessità di una nuova perizia dell’immobile si può accettare quella precedente e non occorre stipulare una nuova polizza incendio, basta cambiare il vincolo a favore della banca subentrante.

In sintesi la surroga non avendo costi può diventare un reale aiuto a chi non ha valutato correttamente il precedente mutuo trovandosi ad esempio con rate diventate troppo alte o un’opportunità di risparmio per chi a trovato un mutuo a condizioni migliori del precedente.

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